Quando si parla di SISMABONUS per i capannoni, non si hanno spesso le idee tanto chiare!

Nei giorni scorsi ho assistito e partecipato ad una conversazione in chat pubblica di una pagina FaceBook – per ingegneri strutturisti – sollevata da un professionista molto attento a queste dinamiche.
Si parlava effettivamente di procedure tecniche per il SISMABONUS per i capannoni industriali:



Come avrai potuto constatare, il tema riguardava la classificazione sismica dei capannoni industriali ai fini dell’applicazione del SISMABONUS per i capannoni e la difficoltà di “riuscire a dimostrare”, per alcune tipologie costruttive esistenti, anche la sola appartenenza alla peggiore delle classi, ovvero la G.

Emerge infatti che, per moltissimi capannoni prefabbricati in cui non sono presenti i collegamenti meccanici tra i vari elementi strutturali, andare a dimostrare che la classe di appartenenza di quell’immobile risulti almeno la G, non è praticamente possibile.

La conversazione degli ingegneri coinvolti è poi sfociata su questioni prettamente tecniche per cui, alla fine, la soluzione operativa ai fini del SISMABONUS per i capannoni è emersa.

É rimasta aperta, però, un’altra questione molto più delicata, e sottolineo “molto più delicata”.

Da quella validissima segnalazione, pur emergendo per una problematica per l’applicazione del sisma bonus, si apre il fronte di un’altra serie di considerazioni che, in prima battuta, stiamo tutti erroneamente trascurando.

Andiamo con ordine, ma mi servono 2 premesse!

Premessa 1: un’esperienza simile all’introduzione delle classi di rischio sismico l’abbiamo già vissuta con l’Attestato di Prestazione Energetica per cui, una volta diventato obbligatorio per tutta una serie di adempimenti, abbiamo assistito al deprezzamento importante di tutti gli immobili energivori, dalla sera alla mattina.

Premessa 2: allo stato attuale, grazie alla scusa del SISMABONUS per i capannoni mi sembra si stiano creando le basi per la procedura di introduzione di un ulteriore attestato di prestazione per gli edifici, quello sismico, con le medesime modalità adottate nel passato per altri casi.

Veniamo quindi alle nostre considerazioni.

L’introduzione del recupero fiscale in 5 anni (sisma bonus per i capannoni, ossia anche per le aziende) è un vantaggio impressionante da cogliere subito al volo.

Ma è altrettanto vero che chi, per un motivo o per l’altro, non ne usufruirà è molto probabile che, nel futuro, si ritroverà a dover risolvere questioni di tipo “patrimoniali” molto serie.

Si è capito bene che mi riferisco al valore commerciale dell’immobile in rapporto con la sua classificazione sismica.
In proiezione è naturale che, peggiore sarà la classe sismica di appartenenza dell’immobile, peggiore sarà il suo valore di mercato.

Questo lo capisce anche un bambino.

Ma a ragion veduta e per certi capannoni industriali, la questione ha dei risvolti inquietanti se ci riallacciamo al concetto espresso dall’Ing. Maccabiani di inizio articolo.
Chiunque si troverà di fronte ad un capannone per cui sussistono oggettive difficoltà per classificarlo anche solo nella peggiore delle classi sismiche (G), non potrà che assistere inerme al problema di stima di quell’immobile.
Ossia:
1) quale valore di mercato potremo dare a strutture di questo tipo?
2) che metodologia di stima potremo adottare?
3) per l’istituto di credito che ha finanziato o dovrà procedere al suo finanziamento, quali potranno essere i valori immobiliari di riferimento?
4) ma più di tutto e con specifico riferimento a società quotate, che valore andiamo ad iscrivere a bilancio per cespiti di questo tipo?

Voglio essere provocatorio!

Per rispondere alle prime due domande, va bene se adottiamo il metodo “sito e cementi”?

Chiedo questo perché al momento non vedo alternative…

I tecnici del settore hanno capito bene a cosa mi riferisco.
Per i non tecnici: è il valore espresso dalla sommatoria tra il valore dell’area libera, quello delle macerie, detratti tutti i costi necessari alla demolizione.

Il valore a sito e cementi è un valore di trasformazione di aree edificate che con la demolizione possono essere destinate ad attività di produzione agricola, industriale, ecc. In questo caso il valore di trasformazione è dato da:

Vt = Va.l. – Cd + Vr dove: Vr = valore dei recuperi.

Le risposte alla terza e quarta domanda sono molto più articolate e meritano, da sole, un intero articolo del Blog che pubblicheremo prossimamente.

Stay tuned.

GP.

P.S.1: La soluzione a tutti i mali sopra evidenziati è quella di trovare il modo di intervenire almeno sul capannone sfruttando il sismabonus fino a quando è in vigore.

P.S.2: Se sei interessato a PS1 noi possiamo darti una bella mano e ti basta compilare il form che trovi cliccando il pulsante rosso.

P.S.3: ringrazio di cuore l’ing. Gianluigi Maccabiani per avermi concesso l’autorizzazione a citarlo pubblicamente. Egli è un professionista capace e preparato come pochi; sempre attento alle mille sfaccettature che gli si presentano nello svolgere la sua professione di strutturista esemplare.