Sale and leaseback del capannone: perché tante operazioni si fermano prima della firma

C’è un’operazione che negli ultimi anni molti proprietari hanno valutato: vendere il capannone a un operatore finanziario e continuare a usarlo pagando un canone, con la possibilità di riacquistarlo alla fine. In inglese si chiama sale and leaseback del capannone; in italiano, vendita con contestuale locazione finanziaria di ritorno. L’idea è semplice: trasformare un capannone fermo in liquidità, senza spostare l’azienda di un metro.

Sulla carta è una buona operazione per chi ha molto capitale immobilizzato nei muri e ne vorrebbe una parte in cassa. Nella pratica, quando si ferma, si ferma quasi sempre nello stesso punto: la verifica tecnica sul capannone. Questo pezzo spiega che cosa guarda chi mette i soldi, e perché la struttura è il capitolo che pesa di più.

Come funziona il sale and leaseback del capannone, in due righe

Il proprietario vende il capannone a una società di leasing o a un fondo. Contestualmente lo riprende in uso con un contratto di locazione finanziaria e continua a lavorarci dentro come prima. Paga un canone per la durata del piano e, alla scadenza, ha di norma la facoltà di riacquistarlo a un prezzo prestabilito: è lo schema che la legge 124/2017 (art. 1, comma 136) descrive per la locazione finanziaria.

Per chi vende il vantaggio è la liquidità immediata senza interrompere l’attività. Per chi compra, un capannone già occupato da un conduttore noto, che paga un canone certo. Ed è proprio qui che nasce il controllo: chi finanzia si sta comprando un bene che dovrà valere, e poter essere rivenduto, per tutta la durata dell’operazione e oltre.

L’esame che il capannone deve superare

Prima della firma c’è sempre un controllo tecnico e documentale. Non è una formalità: è la fase in cui si decide se l’operazione si fa, a quale importo e a quali condizioni. Le aree che gli operatori guardano di solito sono quattro, con un’avvertenza: i requisiti puntuali cambiano da istituto a istituto e vanno verificati con quello con cui tratti.

La destinazione: il capannone deve essere strumentale all’attività d’impresa, con un uso coerente con la categoria catastale e con la destinazione urbanistica. La condizione e l’utilizzabilità: completato e usabile, quindi agibilità (D.P.R. 380/2001, art. 24), conformità edilizia, regolarità catastale, prevenzione incendi dove prevista. La situazione giuridica: libero da vincoli e garanzie che ne impediscano il trasferimento, a partire dalle ipoteche. E la condizione tecnica vera e propria: impianti, coperture, struttura. È l’area meno codificata e più discrezionale, ed è quella in cui il rischio sismico entra a pieno titolo.

Su come si prepara questa cartella abbiamo scritto una guida, comprare o affittare un capannone: la due diligence sismica. Vale identica per chi lo vende a un operatore finanziario.

Perché la struttura è il capitolo che ferma le operazioni

Le carenze documentali si sanano, con tempo e denaro: una difformità catastale si allinea, una pratica di agibilità si completa. Sono lavori noiosi ma prevedibili. Che cosa dice davvero un certificato di agibilità, e che cosa non dice sul terremoto, lo abbiamo spiegato in agibilità e agibilità sismica dei capannoni.

La condizione della struttura è diversa, per tre motivi. Non si sana con un documento: o il capannone regge le azioni sismiche del suo sito, o serve un cantiere. Non si stima a occhio: un capannone senza una verifica di vulnerabilità secondo le NTC 2018 (§ 8.3) è, per chi lo deve finanziare, un’incognita, e in finanza le incognite si trattano al peggio. E incide sul valore di rivendita: l’operatore compra un bene che un giorno rimetterà sul mercato, e un capannone con carenze note si rivende a chi accetta di fare i lavori, quindi a meno.

Il risultato, quando la struttura non è documentata, quasi mai è un no secco. È una di tre risposte, tutte peggiorative per te. Un importo più basso, quindi meno liquidità. Condizioni più onerose: canone più alto, durata diversa, garanzie aggiuntive. Oppure un’operazione condizionata: si fa, ma dopo che hai eseguito certi lavori. E siccome la facevi per incassare, ti trovi a dover spendere prima di incassare.

La stessa scena, con controparti diverse

Chi ha letto la nostra serie sulle acquisizioni di aziende riconosce lo schema. Quando un fondo compra un’azienda, il costo dell’adeguamento del capannone lo stima il suo tecnico e lo sottrae dal prezzo. Quando una società di leasing compra un capannone in sale and leaseback, la stessa carenza diventa un importo più basso o condizioni peggiori. Quando un investitore valuta un capannone locato, fa lo stesso ragionamento, come abbiamo visto nel pezzo di apertura di questa serie.

Cambiano le controparti e il nome dell’operazione, il meccanismo no: chi mette i soldi manda un tecnico, e quello che il tecnico scrive diventa un numero nel contratto. Da cui una conclusione pratica: la verifica di vulnerabilità non serve a una singola operazione. Serve al capannone, e vale per qualunque strada tu prenda: vendere l’azienda, affittare, rifinanziare, o non fare niente.

Come si arriva preparati

Se stai valutando un’operazione di questo tipo, l’ordine sensato è questo. Prima la fotografia del capannone: documenti urbanistici e catastali, agibilità, condizione della struttura. Prima di sederti a trattare, non dopo la lettera dell’istituto.

Poi la stima dell’eventuale intervento. Se emergono carenze, sapere quanto costa sistemarle ti permette di scegliere: farlo prima, trattare su un valore che ne tenga conto, o rinunciare. Nei prefabbricati il miglioramento sismico si fa sui nodi, senza toccare le fondamenta e senza fermare la produzione, quindi non interrompe l’attività che l’operatore vuole vedere continuare. Gli ordini di grandezza sono in quanto costa il miglioramento sismico di un capannone.

Infine la trattativa. Con la cartella completa, la discussione è su prezzo e condizioni, non sull’incertezza. Ed è una discussione che dura settimane, non mesi: conta, perché queste operazioni si fanno quasi sempre quando la liquidità serve in fretta. Se con il tuo inquilino hai già un contratto in corso, le clausole da guardare sono in chi paga i lavori straordinari nel capannone in affitto.

Domande frequenti

Che cos’è esattamente il sale and leaseback di un capannone?

È la vendita del capannone a una società di leasing o a un fondo, con contestuale ripresa in uso da parte del venditore tramite un contratto di locazione finanziaria, di norma con facoltà di riacquisto alla scadenza. Serve a trasformare il capannone in liquidità continuando a usarlo.

Un capannone con vulnerabilità sismica può essere ceduto in sale and leaseback?

Non c’è un divieto, ma la condizione della struttura entra nella valutazione tecnica che precede l’operazione. Può tradursi in un importo più basso, in condizioni più onerose oppure nella richiesta di eseguire i lavori prima del perfezionamento. I requisiti puntuali cambiano da operatore a operatore.

Che documenti conviene avere pronti prima di iniziare?

Titolo di proprietà e provenienza, conformità urbanistica ed edilizia, planimetrie catastali aggiornate, agibilità, documentazione degli impianti, certificato di prevenzione incendi dove previsto, collaudo statico e, se esiste, la verifica di vulnerabilità sismica. La cartella completa accorcia i tempi e toglie sorprese.

Se l’operazione si blocca per motivi strutturali, che cosa conviene fare?

Quantificare l’intervento con un progetto. A quel punto la discussione smette di essere sull’incertezza e diventa una trattativa su una cifra nota, con un cronoprogramma al posto di un punto interrogativo. E su un intervento che non ferma l’attività, che è la cosa che l’operatore vuole vedere continuare.

Da dove partire

Se dal capannone vuoi tirare fuori liquidità, il primo controllo è sul capannone. Lo screening è gratuito e da remoto: ci mandi le foto guidate dei nodi, li analizziamo noi e ti rispondiamo con un report firmato da un nostro strutturista. Lo fai prima che il tecnico dell’istituto scriva il suo.

Voglio sapere che cosa scriverà il loro tecnico

Le fonti di questo articolo

• Legge 4 agosto 2017 n. 124, articolo 1, comma 136: definizione della locazione finanziaria e facoltà di acquisto alla scadenza.
• D.P.R. 6 giugno 2001 n. 380, articolo 24: certificato di agibilità.
• D.M. 17 gennaio 2018, Norme Tecniche per le Costruzioni, § 8.3: valutazione della sicurezza delle costruzioni esistenti.